Prenájom alebo hypotéka? Pri rozhodovaní treba zvážiť viac vecí

Hypotéka
Záujem o kúpu či prenájom nehnuteľností pandémia neznížila. Foto: ilustračné, Thinkstock

Otázku bývania rieši skôr alebo neskôr každý človek. Niekto vystrieda pár prenájmov, kým si kúpi svoj byt alebo dom, niekto sa o hypotéky zaujíma hneď po škole a iní nedajú dopustiť na pohodlie podnájmu po celý život.

Faktom je, že na rozdiel od zahraničia je stále na Slovensku populárna kultúra „bývania vo vlastnom“. Preto mnoho ľudí skôr rozmýšľa nad podmienkami hypotéky. Toto nezmenila ani pandémia nového koronavírusu.

Slováci chcú vlastniť

Potvrdzuje to PR manažér Všeobecnej úverovej banky (VÚB) Dominik Miša, podľa ktorého nemala vplyv na záujem klientov o bývanie. Ako dopĺňa hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková, dôvodom boli aj historicky najnižšie úrokové sadzby.

Záujem o hypotéky bol tak napriek okolnostiam aj sprísneniu podmienok, za akých ich môžu ľudia získať, stále vysoký. Nie každému ju však schvália.

Problémom pri žiadosti o financovanie nového bývania môže byť nedostatočný príjem alebo rizikovosť klienta, o ktorom si banka môže ľahko zistiť, že v minulosti nesplácal svoje záväzky.

Po novom sa tiež už neposudzuje len výška príjmu žiadateľa o úver, ale aj jeho zamestnanie.

Na čo si dať pozor

Podľa Mišu je potrebné na úvod zvážiť požadovanú výšku úveru tak, aby ho klient vedel bez problémov splácať aj v budúcnosti. „Nezabúdajte, že náklady na splátky úverov by nemali presahovať 30% z vášho príjmu,“ upozorňuje hovorca VÚB.

Zároveň dopĺňa, že klient by mal mať na kúpu našetrených aspoň 10% z kúpnej ceny. Podľa Richarda Stanislavského z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) by dokonca bolo vhodné, keby to bolo 30 až 40% percent z kúpnej ceny nehnuteľnosti.

„Zo skúsenosti viem že banka schváli skôr úver na financovanie 50-60% nehnuteľnosti než na väčšie čiastky,“ zdôvodnil Stanislavský.

Ak klient nemá žiadne prostriedky, môže si hypotéku dofinancovať pôžičkou na investíciu do domácnosti so zvýhodnenou úrokovou sadzbou. Pozor by si však mali dať v týchto prípadoch aj na to, že môžu prísť neočakávané udalosti, najmä výpadok príjmu.

Preto sa odporúča aj zriadenie poistného úveru. Úspory klienta by totiž mali pokryť minimálne tri mesačné splátky hypotéky, hovorí Miša. Ani to však nie je zárukou schválenia hypotéky.

Peniaze, úver, hypotéka
Rozhodnutie o prenájme či hypotéke ovplyvňuje viacero faktorov. Foto: ilustračné, www.thinkstockphotos.com

Podľa hovorkyne Tatra banky Zuzany Žiaranovej banka často zamieta hypotekárne úvery kvôli nevhodnosti samotnej nehnuteľnosti alebo kvôli jej nedostatočnej hodnote v prípade zabezpečenia úveru.

Prenájom ako štartovacia pozícia

Podľa odborníka z NARKS treba hovoriť aj o rizikách hypoték a nezatracovať prenájom. „Prenájom je dobrá skúsenosť pre ľudí, ktorí sa idú prvýkrát osamostatniť,“ vysvetľuje Stanislavský a dopĺňa, že rozhodne by ho nepovažoval za vyhadzovanie peňazí.

Mladí ľudia si totiž často neuvedomujú dlhodobý záväzok, ktorý z hypotéky vyplýva. Často si myslia, že je lepšie platiť hypotéku než nájom, ale neuvedomujú si, že to nie je také jednoduché, vysvetľuje Stanislavský.

Náklady na nové bývanie prostredníctvom hypotéky totiž obsahujú nie len samotné splátky, ale aj úroky, poplatky u notára, energie, zariadenie či opravy, ktoré časom bude treba na nehnuteľnosti urobiť.

Preto je pre nich lepšie si v rámci prvého bývania najprv vyskúšať, či sú schopní splácať nájom a ostatné náklady na život počas prvého roka alebo dvoch a potom zvážiť prípadnú hypotéku.

Možnosti pre investorov

Jednotlivec alebo dvojica si tak vie overiť, v akých podmienkach chce bývať, pričom aj zmena práce v rámci Slovenska či zahraničia je v prípade podnájmu oveľa jednoduchšia. Ako hovorí Stanislavský, je jednoduchšie ukončiť nájom než riešiť predaj bytu.

Pripomína tiež, že napriek vysokým nájmom sa ich sumy začínajú v poslednej dobe upravovať. Potvrdzuje to aj Boris Fojtík, ekonomický analytik Tatra banky, podľa ktorého ceny podnájmov klesli ostatnú dobu o viac ako 10%.

Podľa analytika to zároveň znížilo záujem o kúpu nehnuteľnosti ako investície. Ten považujú odborníci za dobrý nápad v prípade, ak si ju klient zaobstaráva z vlastných prostriedkov. „Riešenie takejto situácie úverom je diskutabilné,“ hovorí Stanislavský.

Vo všeobecnosti je to však z dlhodobého hľadiska výhodná investícia domnieva sa Zsolt Szabó, ktorý je taktiež členom NARKS. Rovnako však neodporúča financovať takúto investíciu len úverom, ale využiť pri tom aj vlastné zdroje.

Služby odborníkov

Výsledkom takejto investície je podľa Szaba pomerne stabilný príjem s vysokou pravdepodobnosťou postupného zvyšovania ceny nehnuteľnosti. K tej dochádza v dlhodobom horizonte práve prostredníctvom prenájmu.

Investičné byty si zväčša ich vlastníci spravujú sami, no stále viac narastá aj záujem o realitné alebo správcovské spoločnosti, ktoré im v tejto oblasti pomáhajú. Takéto služby síce vlastníka niečo stoja, ale šetria mu čas a námahu.

Podľa Stanislavského totiž nie všetci majitelia nehnuteľností majú potrebné vedomosti alebo možnosti nájom kontrolovať. Napríklad, keď bývajú od prenajatého bytu či domu ďaleko. V takom prípade je skutočne lepšie podľa odborníka obrátiť sa na profesionálov.

Tí okrem nájomnej zmluvy či nachádzania nových nájomníkov napríklad kontrolujú platenie nájomného či riešia s nájomníkom aj rôzne opravy nehnuteľnosti.

Aj pre nájomníkov

Ich služby však môžu využiť ani nájomníci. Podľa Stanislavského sa tým vyhnú sporom s nepríjemným prenajímateľom alebo aj prípadnému podvodu. „Za to, že vám niekto otvorí byt a povie, že tento byt je na prenájom, to ešte nemusí byť pravda,“ upozorňuje odborník z NARKS.

Realitné kancelárie alebo správcovské spoločnosti si vedia preveriť vlastníctvo nehnuteľností, ktoré ponúkajú a často majú aj informácie o vzťahoch nájomcu s predchádzajúcimi nájomníkmi.

Záujemcovi o prenájom tak šetria čas s hľadaním bytu a starosti, ktoré by v budúcnosti mohli prísť z lacného, ale nelegálneho podnájmu, myslí si Stanislavský.

Zdieľať Zdieľať na Facebooku Odoslať na WhatsApp Odoslať článok emailom
Viac k osobe Boris FojtíkDominik MišaMarta CesnakováRichard StanislavskýZsolt SzabóZuzana Žiaranová
Firmy a inštitúcie NARKS Národná asociácia realitných kancelárií SlovenskaSlovenská sporiteľňaTatra bankaVÚB Všeobecná úverová banka