Na blížiace sa zimné obdobie by sa mali pripraviť nielen cestári, ale aj majitelia nehnuteľností. Majitelia rodinných domov vedia, že o svoju nehnuteľnosť sa musia starať aj v zime. Poznajú dostatočne svoje povinnosti aj vlastníci bytov? Rozprávali sme sa na túto tému s riaditeľkou Združenia bytového hospodárstva na Slovensku (ZBHS) Annou Krajčiovou.
Zima a spolu s ňou plná vykurovacia sezóna sa začala. Čo by ste odporúčali vlastníkom bytov, aby ich na jar neprekvapili vysoké účty za teplo?
V prvom rade by som pripomenula tie náročnejšie opatrenia, na ktoré je pre túto sezónu už neskoro, ale majú výrazný dopad na výšku nákladov. Sú nimi výmena nevyhovujúcich okien, prípadne balkónových dverí, ktorými uniká teplo, takisto známe zateplenie obvodového plášťa domu, zateplenie strechy, zaizolovanie rozvodov tepla a v neposlednom rade aj hydraulické a termostatické vyregulovanie vykurovacej sústavy.
Vyregulovanie vykurovacej sústavy bolo povinnosťou do konca minulého roka. Prinieslo svoje výsledky v podobe zníženia nákladov?
Z dlhoročnej praxe členských organizácií ZBHS vyplýva, že povinnosť vyregulovania vykurovacej sústavy a rozvodov teplej vody nie je samoúčelná. Realizácia týchto opatrení vrátane vhodnej tepelnej izolácie rozvodov tepla a teplej vody sa prejavila vo forme výrazného zníženia nákladov pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Čo môže ešte robiť vlastník, ak všetky tieto veci už zabezpečil, aby tie účty neboli pre neho vysoké?
Tu by som chcela pripomenúť vlastníkom bytov, že je dobré, ak si svoju spotrebu kontrolujú priebežne, preto, aby neboli nakoniec, keď dostanú vyúčtovanie, nepríjemne prekvapení z toho, akú spotrebu v skutočnosti v priebehu roku mali. Tam, kde je teplo merané, priamo v bytoch pomerovými meračmi, alebo pre zjednodušenie, meračmi na každom radiátore, tam si samozrejme každý vlastník môže túto spotrebu priebežne, dokonca na dennej báze kontrolovať. Niektorí správcovia už dneska umožňujú a sprístupňujú vlastníkom bytov informácie nielen o spotrebe v byte, ale aj v celom bytovom dome, na svojich webových sídlach, takže skutočne aj v tomto smere napredujeme.
Tradičnou zimnou témou je aj údržba chodníkov pri bytových domoch a povinnosti správcov, či vlastníkov. Zmenilo sa niečo v tejto oblasti?
Nateraz nie, aj keď novela zákona týkajúca sa tejto problematiky je už v parlamente. Jej platnosť sa však bude týkať vlastníkov bytov a nehnuteľností až budúcu zimu. Nateraz platí aktuálna právna úprava. Podľa zákona o cestných komunikáciách, závady v schodnosti miestnych komunikácií určených výhradne pre chodcov vrátane priechodov pre chodcov, sú povinní odstraňovať správcovia miestnych komunikácií. Iná je ale situácia pri chodníkoch priľahlých k nehnuteľnosti, ktorá hraničí s cestou, alebo miestnou komunikáciou. Cestný zákon ukladá povinnosť starať sa o údržbu takýchto chodníkov paradoxne nie vlastníkovi chodníka, ale vlastníkom, správcom, lebo užívateľom priľahlej nehnuteľnosti.
To znamená, že vlastníci bytov sa naďalej musia starať o chodníky, ktoré nevlastnia. Sú zároveň zodpovední aj za prípadné úrazy, ktoré sa môžu stať na týchto chodníkoch?
Vlastníci, správcovia a užívatelia nehnuteľnosti podľa zákona zároveň aj zodpovedajú za škody, ktoré vznikli v dôsledku poľadovice alebo snehu na chodníku, ak bez prieťahov nezabezpečili ich odstránenie. Podrobnejšie sú povinnosti pri údržbe chodníkov priľahlých k nehnuteľnostiam určené vo všeobecne záväzných nariadeniach jednotlivých miest a obcí, ktoré upravujú napríklad čas, do ktorého musí byť chodník vyčistený, šírku priechodnosti, druh posypového materiálu a podobne. Za nesplnenie týchto povinností hrozia vlastníkom, správcom a užívateľom priľahlých nehnuteľností, okrem náhrady vzniknutej škody, aj ďalšie sankcie.
Mala by to teda byť posledná zima, kedy bude platiť táto právna úprava?
Pevne verím, že áno. Združenie bytového hospodárstva už dlhodobo navrhuje zmeniť toto ustanovenie zákona, ktoré pochádza ešte z 80- tych rokov minulého storočia. V Českej republike prišlo k zmene v roku 2009 a som rada, že k zmene príde konečne aj u nás na Slovensku. Zimná údržba priľahlých chodníkov, ktoré sú spravidla vo vlastníctve miest a obcí jednak odčerpávala finančné prostriedky z fondu opráv a údržby bytového domu, ktoré sú prioritne určené na prevádzku, údržbu a rekonštrukciu spoločných častí a zariadení domu a nie na nákup posypového materiálu, lopát a odhŕňačov. Navyše nie každý vlastník bytu je zo zdravotných, pracovných alebo rodinných dôvodov schopný bez prieťahov zobrať lopatu a postarať sa o odpratanie snehu.
V prípade veľkej nádielky snehu je tu aj nebezpečenstvo škody vzniknutej v súvislosti s pádom snehu, cencúľov a podobne.
Každý vlastník bytu by mal vedieť, akým spôsobom je v danom bytovom dome zimná údržba zabezpečovaná, a kto za ňu zodpovedá. Ani pri maximálnom úsilí však nie je možné zabrániť v plnom rozsahu vzniku prípadných škôd, alebo úrazov v spojitosti so snehom a ľadom. Počasie sa môže zmeniť veľmi rýchlo a náhly odmäk, alebo naopak zamrznutie roztopeného snehu, či mrznúce mrholenie môže spôsobiť aj majiteľom bytov nemalé starosti. Pre takýto prípad je dobré, ak má bytový dom uzatvorenú dobrú poistnú zmluvu.
Na čo treba pamätať pri uzatváraní poistnej zmluvy? Proti akým rizikám v súvislosti so zimnou údržbou môže byť bytový dom poistený?
Pri poistení bytového domu je veľmi dôležité mať okrem poistenia nehnuteľnosti aj kvalitne dojednanú zodpovednosť. Pre škody zo zodpovednosti voči tretím osobám je to poistenie zodpovednosti vyplývajúcej z držby alebo vlastníctva nehnuteľností, ale treba klásť dôraz aj na krížovú zodpovednosť, či poistenie zodpovednosti z bežnej činnosti obyvateľov domácností. Takisto sneh môže spôsobiť veľa škôd na odparkovaných vozidlách. Napriek niektorým zásahom správcu alebo priamo vlastníkov, môže dôjsť k pádu snehu, cencúľov alebo ľadu napríklad zo strechy bytového domu, čo môže spôsobiť nemalé finančné škody vlastníkom motorových vozidiel. Tu treba poznamenať, že poisťovne si v podobných prípadoch regresujú náklady spojené s vyplatením plnenia havarijného poistenia od vlastníkov bytového domu. Aj pred platením takýchto nákladov ochráni vlastníkov bytov poistná zmluva, ktorá kryje škody vyplývajúce z držby a vlastníctva nehnuteľnosti.