Odborník na reality: S kúpou bytu by som počkal, do konca roka by sa mohol trh stabilizovať

Viktor obtulovic_fingo reality_rozhovor.jpg
Na každú nehnuteľnosť je podľa Viktora Obtuloviča v súčasnosti minimálne jeden kupujúci, trh je "neukojený". Foto: archív V. Obtulovič

Ceny nehnuteľností na Slovensku sú momentálane na svojich historických maximách, no pre Slovákov je stále prioritou vlastné bývanie. Odborník na realitný trh spoločnosti FinGo Viktor Obtulovič v rozhovore pre portál v Realitách.sk radí, kto by mal v tejto situácii s kúpou radšej počkať a komu sa naopak teraz oplatí.

Okrem iného tiež prezrádza, či sú predajcovia ochotní vysoké ceny bytov a domov zjednávať alebo sa riadia len túžbou čo najvýhodnejšie predať a radí, na čo si pri inzerátoch dávať pozor. 

Rast cien nehnuteľností pokračuje už pomerne dlho. Kvôli čomu to je, prečo sa to už nezastavilo?

Pri developerských projektoch, teda domoch a bytoch, ktoré sa ešte len stavajú, majú na rast cien nehnuteľností vplyv ceny stavebných materiálov a komodít, ktorých cena stúpla od začiatku roka aj o 100 percent. Ide napríklad o železo, drevo alebo oceľ. Ďalej sú to aj pozemky, ktoré sa neustále zdražujú. Takisto vstupy, ktoré majú developeri, sú niekoľkonásobne vyššie ako to bolo predtým. Na výslednú cenu nehnuteľností majú vplyv aj zdĺhavé povoľovacie procesy výstavby. Tú v konečnom dôsledku zaplatí len kupujúci. Svoju úlohu tu zohráva aj množstvo dopytov, a to sa netýka len developerských projektov, ale celkovo všetkých nehnuteľností na trhu.

Teda ľudia majú aj pri súčasných vysokých cenách veľký záujem kupovať nehnuteľnosti?

Dá sa povedať, že trh je takpovediac „neukojený“. Napríklad len v Bratislave máme podľa prieskumu developerskej spoločnosti nedostatok 70 000 bytov, čo je obrovské množstvo vzhľadom na obrovský dopyt v tomto meste. Preto každý, kto ponúkne v súčasnosti nehnuteľnosť v dobrej lokalite aj za vyššiu sumu, ju s veľkou pravdepodobnosťou aj predá, pretože bude na ňu mať minimálne jedného a pravdepodobne aj viac kupcov. Situáciu ohľadom vývoja cien nehnuteľností ovplyvňujú aj úrokové sadzby hypoték, ktorá sú na historických minimách, čo zabezpečuje dostupnosť pôžičiek na bývanie.

Treba však povedať, že v súčasnosti nárast cien nie je taký markantný ako tomu bolo napríklad minulý rok. Vtedy sme zaznamenali medziročný nárast cien realít o 14 percent. Ak porovnáme prvý kvartál 2020 a prvý kvartál 2021, tak rozdiel v náraste cien sa pohybuje na úrovni 2 až 3 percent, takže v prvom kvartáli 2021 ceny realít rástli o čosi pomalšie. Takže áno, stále pozorujeme nárast, ale už nie je taký rýchly a taký dynamický, ako tomu bolo v predchádzajúcom roku.

Sú na svojich doterajších cenových maximách všetky typy nehnuteľností – byty, domy, chatky?

Maximá sa skutočne prejavujú u všetkých typov nehnuteľností. Platí to pre byty, ale aj pre domy v satelitoch, napríklad v okolí Bratislavy ako je Bernolákovo, Ivanka pri Dunaji, Rovinka, ktoré išli s cenami hore a takisto aj pre rekreačné nehnuteľnosti. Tie sú dokonca momentálne nedostatkovým tovarom, čo je spôsobené aj koronou. Veľa ľudí totiž prekonávalo pandémiu práve v takýchto rekreačných nehnuteľnostiach a za ich kúpu boli ochotní zaplatiť aj zvýšenú cenu. U rekreačných nehnuteľností došlo k nárastu cien o 20 až 30 percent. Celkovo ceny realít šli plošne hore na celom Slovensku, a to bez ohľadu na to, či to bola rekreačná nehnuteľnosť, dom, byt alebo apartmán.

Pri momentálne nastavených cenovkách realít špekulatívny nákup vo veľkom objeme pre investorov už nie je tak atraktívny.

Ako je to s cenami pozemkov?

Tiež sa ich dotklo zvyšovanie cien. Napríklad v Bratislave v Záhorskej Bystrici ste mohli pred dvomi, tromi rokmi kúpiť meter štvorcový pozemku za 230 eur, teraz sa jeho cena pohybuje okolo 300 – 320 eur za meter štvorcový. Teda ten nárast tam je takisto celoplošne veľmi znateľný.

Podporuje rast cien nehnuteľností aj nákup investičných bytov? Pozorujete, že ich ľudia kupujú viac?

Ak hovoríme o väčšom nákupe investičných bytov, čiže napríklad jeden súkromník ako investor kúpi celé poschodie v obytnom dome, tak ide o tzv. špekulatívny nákup. Jeho účelom je zisk a tento jav bol skôr pozorovateľný tri až štyri roky dozadu, keď ceny nehnuteľností neboli na takýchto historických maximách. Momentálne tomu už tak nie je. Väčší investor vie momentálne svoje finančné prostriedky vložiť a zhodnotiť aj inde a efektívnejšie. Samozrejme, existujú malí investori, ktorí takýmto spôsobom nakúpia jeden, dva malé investičné byty, ktoré potom prenajímajú. Pre týchto investorov to pri dobrej kúpe môže byť z dlhodobého hľadiska pomerne atraktívne.

Poznal som investorov, ktorí kupovali 15 až 20 bytov v novostavbách, ktoré buď postupovali so zárobkom na nového majiteľa pred kolaudáciou alebo po kolaudácii predávali za ešte vyššiu sumu. Tento trend sme mohli pozorovať, keď boli ceny realít z „papiera“, teda takých, ktoré sú ešte len naprojektované, ale nepostavené, zaujímavejšie ako dnes. Ako príklad môžem uviesť 1-izbový byt v jednom z projektov v Petržalke, ktorý sa štyri roky dozadu dal kúpiť z papiera za 75-tisíc eur. Dnes by sme rovnaký byt vedeli predať za 150-tisíc eur. Pri momentálne nastavených cenovkách realít špekulatívny nákup vo veľkom objeme pre investorov už nie je tak atraktívny ako tomu bolo v minulosti.

Odporúčate kúpu nehnuteľnosti v „lacnejšej lokalite“ s ohľadom na to, že ceny bytov nerastú všade rovnako?

Závisí to od toho, či chce človek kúpiť nehnuteľnosť s vidinou prenájmu, alebo ju chce neskôr ďalej predať. Ak hovoríme o prenájme, tak pri momentálne nastavených cenách nehnuteľností je jedno, či kúpite byt v Bratislave, Košiciach alebo inom krajskom meste. Ročné percentuálne zhodnotenie takejto investície sa pohybuje v priemere na úrovni 2,5 – 5 percent, z čoho vie prenajímateľ pokryť splátku hypotéky a energií spojených s užívaním bytu. Zaujímavejšie a s vyšším ziskom to však môže byť z dlhodobého hľadiska. Investícia do nehnuteľnosti ako spôsob uloženia finančných prostriedkov má totiž vždy význam, keďže ceny realít za obdobie posledných 15 rokov neustále rastú v priemere o 4 % percentá ročne.

Pri inzerovaných cenách treba vždy rozlišovať, či je inzerentom súkromná osoba alebo realitná kancelária.

Mohlo by to byť riešenie aj pre niekoho, kto chce takýmto spôsobom ušetriť na vlastnom bývaní?

Ak je človek ochotný cestovať napríklad do Šamorína, ktorý je od Bratislavy vzdialený približne pol hodinu cesty autom, samozrejme, v čase bez zápchy, tak vie za cenu 2-izbového bytu v hlavnom meste kúpiť v uvedenej lokalite rodinný dom s 300 metrovým pozemkom a bazénom. Takže určitú logiku to má. Záleží však na tom, ako často potrebuje do Bratislavy jazdiť, či tam má on alebo jeho rodina prácu aj s možnosťou home officu alebo nie, školu, krúžky a podobné záujmy v meste. Tento krok určite odporúčam dobre zvážiť, lebo poznám množstvo ľudí, ktorí sa po dvoch rokoch fungovania v satelite vracali naspäť do mesta, nakoľko dochádzanie a každodenná niekoľkohodinová strata času v zápchach je pre mnohých odrádzajúci faktor.

Je pravda, že rastú ceny bytov v realite oveľa pomalšie, ako sú ceny v inzerátoch?

Pri inzerovaných cenách treba vždy rozlišovať, či je inzerentom súkromná osoba alebo realitná kancelária. V prípade, ak je inzerentom súkromná osoba, ktorá nemá skúsenosti s predajom nehnuteľnosti, nemá urobený žiadny prieskum trhu, tak sa často stáva, že cenu ustrelí a čaká, či sa na ňu niekto „chytí“. Preto je tu dôležité si zodpovedať základnú otázku, či chce inzerent nehnuteľnosť predať alebo predávať, keďže na realitných portáloch môže nehnuteľnosť s ustrelenou cenou ležať niekoľko mesiacov bez povšimnutia.

Ako veľmi bývajú tie ceny nadhodnotené?

Prehnané ceny sme pozorovali počas korony najmä pri rekreačných nehnuteľnostiach, kedy bol rozdiel medzi inzerovanou a transakčnou cenou v niektorých prípadoch aj 100 percent. Väčšinou pri ponukách lepších realitných kancelárií, ktoré dobre poznajú trh a vedia cenu nehnuteľnosti nastaviť správne, ide aj o transakčnú cenu nehnuteľnosti. Takže inzerovaná, respektíve ponuková cena, zodpovedá aj sume transakčnej, za ktorú sa nehnuteľnosť reálne predá.

Ceny smerom nahor ustreľujú skutočne skôr súkromní inzerenti, prípadne aj neskúsené, začínajúce realitné kancelárie a ich makléri, ktorí častokrát kvôli neznalosti trhu a nedostatku realitných transakcií nie sú pre ich klientov žiadnou pridanou hodnotou. Neusmernia ich a odkývajú na všetko, čo im klient povie.

Sú dnes ochotní predajcovia zjednávať alebo naopak chcú čo najviac využiť situáciu a predať za čo najvyššiu cenu svoju nehnuteľnosť?

K tomuto poviem tiež aktuálny príklad. Šlo o predaj rodinného domu v bratislavskej Trnávke, ktorý sa ponúkal za sumu 435 000 eur, čo bola inzerovaná cena realitnej kancelárie. Nehnuteľnosť sa však následne vylicitovala kvôli veľkému počtu záujemcov, ktorí si ju chceli kúpiť, a predala sa o 35 000 eur viac ako bola inzerovaná. Takže, ak je nastavená cena nehnuteľností dobre, teda trh ju vie akceptovať, tak sa často skôr stane, že sa ešte aj vylicituje smerom nahor.

Môže v tejto situácii – raste cien – ešte nejako zasiahnuť štát?

Viem si predstaviť, že by štát zasiahol formou zvýšenej daňovej záťaže, napríklad smerom k investorom, ktorí majú dajme tomu viac ako dve, tri nehnuteľnosti, pričom vyššie daňové zaťaženie by sa vzťahovalo vyslovene len na tie investičné. Týmto spôsobom by štát mohol ovplyvniť trh, ale v súčasnosti skôr z developerských projektov profituje. V dnešnej dobe sa totiž platí daň zo „zisku“. Ide o daň z príjmu, ak nehnuteľnosť predáte do piatich rokov od jej kúpy.

Vysoké dane platia aj developeri, pričom pridanú hodnotu môže mať pre štát aj to, že budujú okolo svojich projektov infraštruktúry a napríklad samosprávam platia poplatky za rozvoj často na úrovni 35 eur za meter štvorcový zastavanej plochy. Štát teda na predaji nehnuteľnosti profituje, či ju predáva súkromná osoba alebo developer. Druhou možnosťou zo strany štátu by mohla byť ešte výstavba nájomných bytov, čím by sa mohla vytvoriť zdravá konkurencia komerčnému bývaniu. Toto riešenie mi príde najlogickejšie.

Do konca roka neočakávam nejaký obrovský skok cien smerom nahor.

Zastaví sa v lete rast cien alebo dokedy to ešte môže pokračovať? O koľko ešte môžu ceny rásť?

Do konca roka neočakávam nejaký obrovský skok cien smerom nahor. Ten medziročný nárast cien o tri až päť percent, to mi príde zdravé a reálne. Dokedy bude trvať rast cien nehnuteľností záleží od viacerých faktorov – od dopytu a tiež od toho, dokedy budú ľudia schopní financovať kúpu nehnuteľností, čiže do akej miery budú banky ochotné poskytovať hypotekárne úvery. Dalo by sa povedať, že to banky majú v rukách. Rast cien by sa teda mohol zastaviť vtedy, ak by si už ľudia neboli schopní zobrať hypotekárny úver.

Pôjdu ceny následne dole alebo skôr budú stagnovať?

Z dôvodu obrovského dopytu po nehnuteľnostiach ceny nemajú dôvod ísť dole, ale mohli by sa udržať, respektíve stagnovať. Lebo, ak bude na predaj nejaký byt, tak ho skrátka kúpi niekto iný, niekto, kto tú hypotéku dostane. Kúpne ceny a trend na trhu určujú kupujúci, ktorí akceptujú vysoké ceny realít a banky, ktoré sú ochotné tieto nehnuteľnosti financovať. Dokedy budú tieto dve skupiny akceptovať vysoké ceny realít, dovtedy sa budú nehnuteľnosti za tieto ceny predávať. Myslím si, že do konca roka by sme sa mohli dočkať stabilizácie na trhu, takže by sme nemali pocítiť nejaké ďalšie veľké nárasty cien nehnuteľností.

Podkrovný byt
Kúpa nehnuteľnosti je z dlhodobého hľadiska dobrou investíciou. zdroj: gettyimages.com

Kto chce predávať a zarobiť na tom, nemal by už teda čakať?

Ak hovoríme o predajcoch, ktorými sú súkromné osoby, tí za svoju nehnuteľnosť v súčasnosti dostanú najviac peňazí, takže sa určite neoplatí s predajom čakať. Otázka však je, na čo predajca vie peniaze z predaja nehnuteľnosti použiť ďalej. Ak by šlo o predajcu – investora, nemal by zabúdať na to, že rovnako ako draho predá, takisto draho aj kúpi inú nehnuteľnosť, ak by plánoval peniaze využiť týmto spôsobom. Preto by si mal zvážiť, čo za tie peniaze dokáže kúpiť. Ak by takto získané peniaze vedel využiť lepšie, napríklad by kúpil rekreačnú nehnuteľnosť vo výbornej lokalite, ktorú by prenajímal a dáva mu to logiku vyššieho stabilného výnosu, tak prečo nie.

Pri investičnej kúpe nehnuteľnosti si totiž treba vypočítať, aké ročné percentuálne zhodnotenie od toho očakávate, aká je priemerná cena prenájmu v danej lokalite, respektíve, koľko viete zarobiť na tom, keď ju predáte po nejakom období po skolaudovaní a podobne. To všetko sú otázky, ktoré si investori kladú predtým, ako nejakú nehnuteľnosť kúpia. Výnosnosť takého nákupu je následne naozaj individuálna.

Developer skapitalizuje doslova všetko, lebo vie, že si to môže dovoliť.

Dá sa pri súčasnom raste cien hovoriť o určitej „nenásytnosti“ predajcov? Majú tie nehnuteľnosti skutočne takú hodnotu?

Ako odpoveď môžem uviesť príklad z praxe. Vstupy veľkých developerských spoločností v Bratislave sa pri niektorých projektoch pohybujú v rozmedzí okolo 2 700 eur bez DPH za meter štvorcový, a to už aj s pozemkami, stavebninami, stavebnou a inžinierskou prácou, časom, ktorý do toho investovali a podobne. Konečnému užívateľovi sa meter štvorcový predáva v prémiových lokalitách aj za 7 500 eur za meter štvorcový. To si už potom musí zodpovedať každý sám, či tam môžeme hovoriť o nejakej nenásytnosti alebo nie, ale tá predajná cena je na Bratislavu naozaj vysoká.

Oplatí sa teda počkať s nákupom nehnuteľností do doby spomínanej stagnácie? Najmä, ak kupujúci nie je v situácii, v ktorej musí akútne riešiť bývanie.

Vždy je dobre byť pripravený a sledovať ponuky realít na developerských alebo realitných portáloch. Som totiž toho názoru, že aj v dnešnej dobe, napriek vysokým cenám nehnuteľností, sa nájdu projekty, ktorý ešte dávajú finančnú logiku na nákup nehnuteľnosti.

Ak má človek oči otvorené, vždy vie nájsť vhodnú nehnuteľnosť na dobrú kúpu. Ale, ak by som bol momentálne investor, ktorý by chcel vložiť svoje finančné prostriedky do takejto investície, asi by som sa s tým neuponáhľal a počkal by som na lepšiu ponuku. Podobne by som počkal aj v prípade kúpy bytu na bývanie, ak to nie je akútne. Teda, ak napríklad človek býva s rodičmi alebo v podnájme a vie, že tam chce ostať ešte ostať aspoň rok.

Vidíte nejaké výhody, ktoré by mohli ľudia v súčasnej situácii pri kúpe bytu využiť? Ak to teda nie je nízka cena, čo by ich mohlo motivovať?

Najdôležitejším faktorom, ktorý má zásadný vplyv na výhodnosť kúpy bytu, je lokalita. Mnohé developerské projekty sa stavajú aj v centre alebo v širšom centre mesta a ak človek nadobudne nehnuteľnosť síce za vysokú sumu, ale vo výbornej lokalite, určite sa mu to oplatí a v budúcnosti na tom získa. To isté platí aj pre staršie byty v blízkosti centra, ktoré nikdy nebudú klesať na hodnote.

Ak by sme chceli hľadať ďalšie možné výhody, ktoré by mohli motivovať ľudí ku kúpe bytu, kedysi napríklad developeri ponúkali v cene bytu aj parking v hodnote pár tisíc eur. No pri dnešnom obrovskom dopyte po nehnuteľnostiach sú podobné benefity už minulosťou a developer skapitalizuje doslova všetko, lebo vie, že si to môže dovoliť.

Zdieľať Zdieľať na Facebooku Odoslať na WhatsApp Odoslať článok emailom
Viac k osobe Viktor Obtulovič
Firmy a inštitúcie FinGO